Imóvel herdado em Portugal: vender, arrendar ou manter?
Receber um imóvel herdado em Portugal pode representar uma oportunidade patrimonial, mas também levanta perguntas que nem sempre têm uma resposta imediata.
Vale a pena vender?
Será melhor arrendar?
Compensa manter o imóvel na família?
E se forem vários herdeiros?
Antes de decidir, existem questões jurídicas, fiscais, documentais e imobiliárias que devem ser esclarecidas.
Além disso, nem todos os imóveis herdados são iguais. Um terreno, um apartamento, uma moradia, um prédio ou uma propriedade que necessita de obras podem exigir decisões completamente diferentes.
Por isso, a primeira decisão não deve ser escolher entre vender ou arrendar.
Deve ser perceber exactamente o que foi herdado e em que situação se encontra esse património.
A primeira pergunta: quem são os herdeiros?
Quando existem bens numa herança, é necessário identificar formalmente quem são os herdeiros.
Em Portugal, isso pode ser feito através da habilitação de herdeiros, documento que declara quem são as pessoas com direito à herança.
A Justiça explica que, quando existem bens móveis ou imóveis para herdar, a habilitação pode ser conjugada com o registo dos bens e, em determinadas situações, com a própria partilha. Não existe um prazo específico para realizar a habilitação de herdeiros.
Isto torna-se particularmente importante quando um imóvel pertence a vários herdeiros.
Antes de alguém anunciar a propriedade, aceitar uma proposta ou assumir que pode decidir sozinho sobre o seu destino, é necessário perceber quem detém os direitos sobre aquele bem e em que condições.
Herança indivisa e imóvel partilhado não são a mesma coisa que ser proprietário único
Imagine três irmãos que herdam uma moradia.
Até existir uma partilha que atribua aquela propriedade concretamente a um deles, pode existir uma herança indivisa.
Na prática, isso significa que as decisões relacionadas com o imóvel devem ser analisadas considerando os direitos de todos os interessados.
É por isso que uma das primeiras perguntas que faço perante um imóvel herdado é:
A situação sucessória e registral já está regularizada?
Uma excelente oportunidade de venda pode tornar-se difícil de concretizar se os problemas documentais só forem descobertos quando já existe um comprador interessado.
A herança tem de ser comunicada às Finanças
Existe aqui uma diferença importante entre habilitação de herdeiros e participação fiscal do óbito.
Quando a pessoa falecida possuía bens situados em Portugal, o óbito deve ser comunicado à Autoridade Tributária, mesmo quando os herdeiros beneficiam de isenção de Imposto do Selo.
Segundo a Autoridade Tributária, cabe ao cabeça de casal efectuar a participação, em regra, até ao final do terceiro mês seguinte ao falecimento.
Este é um bom exemplo de como um imóvel herdado não deve ser tratado apenas como uma propriedade que mudou de mãos.
Existe um processo patrimonial e fiscal por detrás dele.
Paga-se imposto quando se herda uma casa em Portugal?
Depende de quem recebe a herança.
A Autoridade Tributária indica que o cônjuge ou unido de facto, descendentes e ascendentes — como filhos, netos, pais ou avós — beneficiam, nas condições aplicáveis, de isenção do Imposto do Selo sobre a herança.
Outros beneficiários, como irmãos, sobrinhos ou terceiros, podem ficar sujeitos a Imposto do Selo à taxa de 10% sobre os bens tributáveis recebidos.
Portanto, não é correcto afirmar simplesmente:
“Em Portugal não se paga imposto sobre heranças.”
Existem isenções importantes, mas a situação depende da relação entre o falecido e o beneficiário.
Antes de decidir, descubra aquilo que realmente herdou
A descrição “herdei uma casa” pode esconder realidades muito diferentes.
Por exemplo:
- a propriedade pode estar livre de encargos;
- pode existir uma hipoteca;
- podem existir vários proprietários;
- as áreas registadas podem não coincidir com a realidade;
- pode haver obras não regularizadas;
- a documentação pode estar desactualizada;
- pode existir um contrato de arrendamento;
- o imóvel pode necessitar de obras relevantes;
- no caso de um terreno, pode existir potencial construtivo ainda não analisado.
Por isso, antes de discutir preço, reúna informação.
Entre os documentos que podem ser relevantes encontram-se a certidão do registo predial, caderneta predial, certificado energético, plantas, documentação urbanística e elementos do condomínio, quando aplicáveis.
Herdou um terreno? A análise deve ser ainda mais cuidadosa
Um terreno herdado merece uma atenção particular.
O facto de uma família possuir uma parcela há décadas não significa que conheça actualmente o seu potencial.
Os instrumentos de gestão territorial podem ter mudado.
A envolvente pode ter-se desenvolvido.
Novas acessibilidades podem ter surgido.
A procura imobiliária da zona pode ser completamente diferente.
Por isso, antes de decidir vender um terreno herdado, importa perceber questões como:
- classificação do solo;
- enquadramento no PDM;
- potencial construtivo;
- acessos;
- infra-estruturas;
- configuração;
- localização;
- procura existente;
- perfil provável do comprador.
Um terreno pode valer pela sua área.
Mas muitas vezes vale sobretudo por aquilo que permite fazer.
Este será um dos temas centrais deste blog.
Ligação interna futura: Como saber quanto vale um terreno no distrito de Lisboa?
Deve vender o imóvel herdado?
Vender pode ser a decisão mais simples em determinadas situações.
Por exemplo, quando:
- nenhum dos herdeiros pretende utilizar o imóvel;
- existem despesas permanentes sem retorno;
- vários herdeiros preferem transformar a propriedade em liquidez;
- o imóvel necessita de investimento que a família não pretende realizar;
- existe procura interessante naquele mercado;
- manter o activo não corresponde aos objectivos patrimoniais dos proprietários.
Contudo, vender apenas porque “ninguém sabe o que fazer com a casa” pode conduzir a uma decisão precipitada.
Antes de colocar o imóvel no mercado, vale a pena perceber:
quanto poderá valer, quem poderá ter interesse nele e se alguma intervenção simples poderá melhorar a sua apresentação ou posição negocial.
E se optar por arrendar?
O arrendamento pode transformar uma propriedade herdada numa fonte de rendimento.
Mas é importante fazer contas antes de concluir que essa é automaticamente a melhor alternativa.
Considere:
- renda potencial;
- estado do imóvel;
- obras necessárias;
- condomínio;
- seguros;
- IMI;
- manutenção;
- tributação do rendimento;
- períodos sem arrendatário;
- gestão da propriedade.
Se existirem vários herdeiros, acresce ainda a necessidade de definir como será feita a gestão e repartição dos rendimentos e despesas.
Uma moradia que exige investimento significativo pode produzir uma rentabilidade bastante diferente daquela que parece evidente quando se olha apenas para a renda mensal.
Manter o imóvel pode ser uma decisão perfeitamente racional
Nem todo o património precisa de produzir rendimento imediato.
Uma família pode decidir manter uma propriedade porque:
- pretende utilizá-la futuramente;
- espera desenvolver um projecto;
- considera existir potencial de valorização;
- tem razões patrimoniais ou familiares;
- não existe necessidade imediata de vender;
- o custo de manutenção é aceitável.
Nesse caso, a pergunta deixa de ser “quanto consigo receber agora?” e passa a ser:
Quanto custa manter este imóvel e que potencial poderá ter no futuro?
Também aqui é importante separar expectativa de análise.
A ideia de que “os imóveis sobem sempre” não substitui o estudo da propriedade e do mercado.
Vender um imóvel herdado pode gerar mais-valias?
Sim.
A venda de direitos sobre imóveis pode gerar uma mais-valia sujeita às regras do IRS.
No caso de um bem adquirido gratuitamente, como acontece numa herança, o Código do IRS estabelece que, para determinação do ganho, o valor de aquisição corresponde, em regra, ao valor considerado para efeitos de Imposto do Selo ou ao valor que serviria de base à respectiva liquidação caso o imposto fosse devido.
Isto é particularmente importante porque algumas pessoas imaginam que:
“Como não paguei pela casa, todo o preço de venda será lucro.”
Não é assim que o cálculo funciona.
A determinação da mais-valia pode envolver ainda outras regras, despesas elegíveis e circunstâncias pessoais.
Por isso, antes de vender um imóvel herdado, vale a pena conhecer antecipadamente o eventual impacto fiscal com apoio adequado.
Não espere pela venda para pensar nos impostos
Imagine que existem vários herdeiros.
É apresentada uma proposta considerada excelente.
A família aceita.
Só mais tarde começa a perguntar:
- quanto fica para cada pessoa?
- existem mais-valias?
- quais despesas podem ser consideradas?
- quem declara o quê?
- a propriedade está correctamente registada?
Essa ordem cria pressão desnecessária.
A informação fiscal deve fazer parte da decisão antes de fechar a negociação.
Em casos concretos, consulte a Autoridade Tributária ou um profissional fiscal habilitado, uma vez que as consequências podem variar consoante a situação de cada herdeiro.
E se um herdeiro quiser vender e os outros não?
Este é um dos principais motivos pelos quais uma herança imobiliária pode tornar-se complexa.
Para um herdeiro, a propriedade pode representar dinheiro parado.
Para outro, pode ser a casa onde cresceu.
Para outro, uma oportunidade de investimento.
Nenhuma avaliação imobiliária resolve, por si só, esse conflito.
Contudo, ter informação objectiva ajuda bastante.
Saber:
- o valor provável do activo;
- custos de manutenção;
- renda potencial;
- necessidade de obras;
- potencial construtivo;
- procura actual;
permite que a família discuta alternativas com base em dados e não apenas em percepções.
Cuidado com a avaliação emociona
Os imóveis herdados apresentam uma característica que outras propriedades nem sempre têm:
memória.
A casa dos pais ou dos avós pode possuir um valor emocional muito superior ao seu valor de mercado.
Isso é completamente compreensível.
Mas preço emocional e preço de mercado são coisas diferentes.
Quando a decisão é vender, a pergunta deixa de ser:
“Quanto vale esta casa para nós?”
e passa a ser:
“Quanto estará o mercado disposto a pagar por esta propriedade nas condições actuais?”
Confundir os dois valores pode fazer com que o imóvel permaneça no mercado durante muito tempo sem uma estratégia realista.
Fazer obras antes de vender: sim ou não?
Também não existe uma resposta universal.
Uma remodelação integral pode consumir dinheiro sem produzir um retorno proporcional na venda.
Por outro lado, alguns trabalhos relativamente simples podem melhorar significativamente a apresentação:
- limpeza profunda;
- pintura;
- pequenas reparações;
- tratamento de humidades identificadas;
- organização dos espaços;
- melhoria da iluminação;
- limpeza de exteriores.
No caso de um imóvel destinado a investidores ou reabilitação, tentar esconder o estado real através de uma remodelação superficial também pode não fazer sentido.
Primeiro identifique quem provavelmente comprará aquela propriedade.
Depois decida como apresentá-la.
Vender, arrendar ou manter: faça estas cinco perguntas
Antes de tomar uma decisão, responda com clareza:
1. Qual é a situação jurídica do imóvel?
A herança, registos e direitos dos herdeiros estão claros?
2. Quanto vale actualmente?
Não apenas quanto a família pensa que vale, mas qual poderá ser o seu posicionamento real no mercado.
3. Quanto custa mantê-lo?
IMI, condomínio, seguros, obras, manutenção e outros encargos.
4. Quanto poderá gerar?
Se for arrendado, qual seria o rendimento líquido realista?
Se for um terreno ou prédio, existe potencial de desenvolvimento?
5. O que querem os proprietários?
Liquidez? Rendimento? Valorização? Utilização familiar?
É muito mais fácil decidir depois destas cinco respostas.
Um imóvel herdado pode ser património ou problema — depende da informação
Um imóvel herdado em Portugal não deve ser vendido automaticamente, nem mantido apenas porque pertence à família há muitos anos.
Pode representar:
uma fonte de rendimento, uma reserva patrimonial, uma oportunidade de investimento ou uma propriedade que faz mais sentido vender.
A resposta depende do activo.
Por isso, antes de escolher entre vender, arrendar ou manter, procure compreender:
situação legal + custos + valor de mercado + potencial + objectivos dos herdeiros.
É esta combinação que permite transformar uma herança numa decisão patrimonial consciente.
Herdou um terreno ou imóvel no distrito de Lisboa?
Se herdou um terreno, apartamento, moradia, prédio, ruína ou outro imóvel no distrito de Lisboa e está a considerar a venda, o primeiro passo pode ser perceber melhor aquilo que tem em mãos.
Nelson Tomé — Consultor Imobiliário | CENTURY 21 Imorápida
Pode entrar em contacto indicando o tipo de imóvel, o concelho onde se encontra e a situação actual da propriedade.