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Comprar casa em Portugal: guia completo para quem está a começar

Comprar casa em Portugal é uma das decisões financeiras mais importantes que uma pessoa ou família pode tomar.

Encontrar uma propriedade de que goste é apenas uma parte do processo. Antes de chegar à escritura, é necessário definir um orçamento realista, avaliar a capacidade de financiamento, comparar propostas de crédito, calcular impostos e outros encargos, verificar a documentação do imóvel e compreender exactamente aquilo que está a comprar.

Uma decisão tomada apenas com base na aparência da casa ou no valor da prestação mensal pode trazer surpresas mais tarde.

Por isso, neste guia reunimos os principais passos e cuidados a considerar antes de comprar um imóvel em Portugal.

1. Comece por perceber quanto pode realmente gastar

Antes de abrir os portais imobiliários e começar a marcar visitas, faça contas.

Existe uma diferença importante entre:

O preço máximo que um banco poderá financiar
e
O valor que consegue pagar confortavelmente todos os meses.

O orçamento deve considerar não apenas a futura prestação do crédito, mas também:

Comprar uma casa utilizando praticamente toda a capacidade financeira disponível pode transformar uma boa aquisição numa fonte permanente de pressão.

2. Faça uma análise do crédito antes de procurar o imóvel

Se pretende recorrer a crédito à habitação, vale a pena falar com instituições financeiras antes de escolher a propriedade.

O banco irá analisar a sua capacidade para cumprir o empréstimo, tendo em consideração factores como rendimentos, situação profissional, despesas e outros créditos.

Uma análise prévia permite-lhe perceber a ordem de grandeza do financiamento disponível e concentrar a procura em imóveis compatíveis com a sua realidade.

Isto evita uma situação comum: encontrar a casa certa, negociar o preço e descobrir apenas depois que o financiamento necessário não é viável.

3. Não compare propostas de crédito apenas pelo spread

O spread é importante, mas está longe de ser o único elemento que determina quanto irá pagar pelo crédito à habitação.

Ao comparar propostas, existem três siglas que deve conhecer.

TAEG

A Taxa Anual de Encargos Efectiva Global (TAEG) procura representar o custo total do crédito em percentagem anual.

Inclui juros e vários outros encargos associados ao contrato.

MTIC

O Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC) corresponde ao valor global que o cliente irá pagar pelo empréstimo, incluindo capital e custos como juros, comissões, impostos, seguros e outros encargos abrangidos.

FINE

A Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) apresenta as principais condições do financiamento num formato normalizado.

Nela encontra informação sobre o montante e duração do empréstimo, tipo de taxa, TAN, TAEG, MTIC, prestações, garantias e outros custos.

O Banco de Portugal recomenda a utilização destes elementos na comparação de propostas, precisamente porque duas ofertas com prestações iniciais semelhantes podem apresentar custos totais bastante diferentes.

4. Taxa fixa, variável ou mista?

O crédito à habitação pode ser contratado com diferentes regimes de taxa de juro.

Taxa variável

A taxa varia ao longo do contrato e resulta, normalmente, da combinação de um indexante — habitualmente a Euribor — com o spread definido pelo banco.

Taxa fixa

A taxa permanece fixa durante o período acordado, proporcionando maior previsibilidade das prestações.

Taxa mista

Combina os dois modelos: existe um período inicial de taxa fixa e posteriormente passa a aplicar-se uma taxa variável.

Não existe uma solução universalmente melhor.

A decisão depende das condições apresentadas pelo banco, do prazo do empréstimo, da capacidade financeira do comprador e da importância que atribui à estabilidade da prestação.

5. Quanto dinheiro é necessário para comprar casa?

Este é um ponto que merece especial atenção.

Mesmo quando existe financiamento bancário, o comprador pode precisar de capital próprio para:

Por isso, ter poupanças equivalentes à entrada não significa necessariamente ter dinheiro suficiente para concluir a operação.

E a garantia pública para jovens?

Actualmente existe um regime de garantia pública destinado, mediante determinadas condições, a jovens até aos 35 anos que pretendam adquirir a primeira habitação própria e permanente.

Entre os requisitos, o imóvel não pode ultrapassar 450.000 euros e o contrato de crédito abrangido pelo regime tem de ser celebrado até 31 de Dezembro de 2026. A garantia pode permitir financiamento entre 85% e 100% do valor considerado para a transacção, mas isso não significa que o Estado pague a casa ou substitua a avaliação de risco feita pelo banco.

Como se trata de uma medida com prazo e condições específicas, deve confirmar sempre as regras em vigor no momento em que pedir o crédito.

6. Que impostos se pagam ao comprar uma casa em Portugal?

Na aquisição de um imóvel existem dois impostos particularmente importantes.

IMT

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é suportado pelo comprador.

Em regra, é calculado tendo como referência o maior entre:

A taxa aplicável depende de factores como natureza do imóvel, valor e finalidade da aquisição.

Imposto do Selo

A aquisição do imóvel está igualmente sujeita a Imposto do Selo, cuja taxa é actualmente de 0,8% sobre a base aplicável.

Se houver financiamento, o próprio empréstimo também poderá estar sujeito a Imposto do Selo.

Existem benefícios para jovens?

Sim. A legislação prevê actualmente benefícios de IMT e Imposto do Selo para determinadas primeiras aquisições de habitação própria e permanente por compradores até aos 35 anos, desde que sejam cumpridos os requisitos estabelecidos.

Como limites e regras podem mudar, confirme os valores actualizados no Portal das Finanças antes da compra.

7. Escolha a localização pensando também no futuro

A localização influencia o preço da casa, mas também a qualidade de vida e a facilidade de voltar a vender o imóvel no futuro.

Antes de decidir, analise aspectos como:

Uma casa ligeiramente mais pequena numa localização adequada às suas necessidades pode revelar-se uma escolha melhor do que uma propriedade maior numa zona que dificulta o quotidiano.

8. Não trate todo o mercado português da mesma forma

Comprar casa em Lisboa não é a mesma coisa que comprar no interior do país.

E mesmo dentro do distrito de Lisboa existem mercados diferentes.

Lisboa, Oeiras, Cascais, Sintra ou Amadora apresentam perfis distintos em termos de oferta, procura, preço, acessibilidades e tipo de propriedade disponível.

Dentro do próprio concelho, duas zonas próximas também podem apresentar comportamentos diferentes.

Por isso, dados nacionais ou preços médios por metro quadrado são úteis como referência, mas não determinam isoladamente se um imóvel específico está caro ou barato.

Link interno recomendado: Mercado imobiliário em Portugal: o que deve saber antes de comprar, vender ou investir.

9. Visite a casa como comprador, não apenas como futuro morador

É fácil entrar numa casa e começar imediatamente a imaginar os móveis, a decoração e a vida naquele espaço.

Faça isso, mas depois faça uma segunda leitura mais racional.

Observe:

Se existirem dúvidas relevantes sobre o estado do imóvel, considere uma avaliação técnica antes de assumir um compromisso definitivo.

10. Visite a zona em horários diferentes

Uma rua tranquila ao domingo de manhã pode ser completamente diferente às 18 horas de uma terça-feira.

Quando possível, visite a zona:

Observe trânsito, estacionamento, iluminação, ruído e movimento.

Também pode ser útil experimentar o percurso entre a casa e o trabalho, escola ou outros locais importantes para a família.

A propriedade não termina à porta do apartamento ou da moradia.

Está também a comprar uma localização.

11. Novo ou usado: qual é melhor?

Não existe uma resposta aplicável a todos.

Um imóvel novo pode oferecer

Um imóvel usado pode oferecer

O importante não é decidir que “novo é melhor” ou que “usado é mais barato”.

É comparar propriedades concretas.

12. Analise o certificado energético

O certificado energético não deve ser visto apenas como mais um documento necessário para a escritura.

Pode fornecer informação útil sobre o desempenho energético da habitação e identificar possíveis melhorias.

A ADENE esclarece que o certificado energético é obrigatório quando se pretende vender ou arrendar uma casa abrangida pelo regime e deve ser apresentado aos potenciais compradores ou arrendatários e entregue no momento da escritura ou celebração do contrato.

Uma propriedade energeticamente menos eficiente poderá implicar custos superiores de utilização ou necessidade de investimento futuro.

13. Confirme a documentação do imóvel

Antes de assumir compromissos significativos, é importante verificar se a situação jurídica e documental da propriedade corresponde àquilo que está a ser apresentado.

Consoante o imóvel, poderão ser relevantes documentos e informações como:

Não parta do princípio de que, por um imóvel estar anunciado, toda a documentação já foi verificada.

14. Se for apartamento, analise também o condomínio

O apartamento pode estar em excelente estado e o edifício precisar de obras significativas.

Antes de comprar, procure perceber:

Uma intervenção relevante no edifício pouco depois da compra pode representar uma despesa que não estava prevista no orçamento.

15. O que é o CPCV?

O Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) é frequentemente utilizado para formalizar o compromisso de comprador e vendedor antes da realização da compra definitiva.

Normalmente estabelece matérias como:

Não trate o CPCV como um simples documento de reserva.

É um contrato.

Leia todas as condições antes de assinar e, perante dúvidas jurídicas ou situações particularmente complexas, obtenha aconselhamento profissional adequado.

16. E se a compra depender do crédito?

Este é um dos momentos em que merece particular atenção aquilo que consta do CPCV.

Imagine que entrega um sinal e posteriormente o banco recusa o financiamento.

O que acontece ao dinheiro entregue?

A resposta depende das circunstâncias e das cláusulas existentes.

Por isso, quando a aquisição depende de financiamento bancário, esta realidade deve ser considerada antes da assinatura do contrato.

Não assuma que uma simulação ou pré-aprovação bancária garante automaticamente a aprovação definitiva do empréstimo para qualquer imóvel.

17. A avaliação bancária pode ser diferente do preço negociado

Imagine que encontra uma propriedade anunciada por 300.000 euros.

Negocia e acorda comprá-la pelos mesmos 300.000 euros.

Isso não significa necessariamente que o banco irá considerar que o imóvel vale 300.000 euros.

A instituição financeira realiza a sua própria avaliação para efeitos do financiamento.

Se o resultado ficar abaixo do esperado, o comprador poderá precisar de aumentar o capital próprio para concluir o negócio.

É mais uma razão para não comprometer toda a poupança disponível apenas com a entrada inicialmente prevista.

18. A compra termina com a formalização e o registo

Depois de cumpridas as condições acordadas, realiza-se a compra definitiva e o correspondente registo.

O serviço Casa Pronta, do Instituto dos Registos e do Notariado, permite tratar num único balcão de vários procedimentos relacionados com aquisição e registo de imóveis, incluindo compras com financiamento e hipoteca.

Actualmente, a informação oficial indica custos de 375 euros para processos com um único acto de registo e 700 euros quando estão envolvidos vários actos, como determinadas compras com financiamento, relativamente a um só prédio. Estes valores devem ser confirmados na altura da operação.

19. Não se esqueça dos custos depois de receber as chaves

O orçamento de compra não termina no momento da escritura.

Depois passam a existir despesas regulares.

Por exemplo:

Uma propriedade aparentemente mais barata pode tornar-se mais cara ao longo dos anos se tiver elevados custos de manutenção.

20. Comprar para viver e comprar para investir são decisões diferentes

Quem compra uma casa para viver pode valorizar aspectos difíceis de traduzir directamente em rentabilidade:

proximidade da família, escola dos filhos, jardim, silêncio, vista ou espaço adicional.

Quem compra para investir deverá analisar outros indicadores:

É perfeitamente possível que um excelente imóvel para uma família seja um investimento financeiro pouco interessante — e vice-versa.

Checklist para comprar casa em Portugal

Antes de avançar, confirme se já analisou:

Financeiro

Imóvel

Localização

Documentação

Processo

Se ainda existem várias questões importantes sem resposta, provavelmente ainda não é o momento de assinar.

Comprar casa em Portugal exige preparação

Comprar casa em Portugal pode ser uma excelente decisão pessoal e patrimonial.

Mas a propriedade certa não é apenas aquela de que gosta quando entra pela porta.

É aquela que:

Quanto melhor se preparar antes de comprar, menor será a probabilidade de descobrir problemas depois de receber as chaves.

Procura um imóvel no distrito de Lisboa?

Se procura um terreno, apartamento, moradia, prédio ou outro imóvel no distrito de Lisboa, comece por definir o tipo de propriedade, localização, orçamento e objectivo da aquisição.

Nelson Tomé — Consultor Imobiliário | CENTURY 21 Imorápida

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