Quanto vale um terreno no distrito de Lisboa?
Para um proprietário que está a ponderar vender, esta parece uma pergunta simples.
Procura-se na Internet o preço por metro quadrado de terrenos na zona, multiplica-se pela área da propriedade e chega-se a um valor.
Na prática, avaliar comercialmente um terreno é muito mais complexo.
Dois terrenos situados no mesmo concelho, com áreas semelhantes e separados por apenas alguns quilómetros podem ter valores muito diferentes.
Porquê?
Porque quem compra um terreno não está necessariamente a comprar apenas metros quadrados.
Está também a analisar localização, acessos, infraestruturas, enquadramento urbanístico, condicionantes e, em muitos casos, o que poderá vir a desenvolver naquela propriedade.
Por isso, antes de perguntar quanto vale um terreno, há outra pergunta que deve ser respondida:
O que tenho realmente para vender?
É a partir daí que começa uma análise mais consistente.
O preço por metro quadrado não chega para avaliar um terreno
Nos apartamentos, o preço por metro quadrado pode ser uma referência útil para comparar imóveis relativamente semelhantes.
Nos terrenos, essa comparação exige muito mais cuidado.
Imagine dois terrenos de 2.000 m² no mesmo concelho.
O primeiro encontra-se numa zona com procura habitacional, bons acessos e infraestruturas próximas, e o enquadramento urbanístico admite determinado aproveitamento.
O segundo tem a mesma área, mas apresenta limitações de acesso, condicionantes e um uso bastante mais restrito.
Se utilizarmos simplesmente:
2.000 m² × preço médio da zona
estaremos a tratar duas propriedades muito diferentes como se fossem o mesmo produto.
É precisamente por isso que anunciar um terreno apenas com base no valor pedido pelos terrenos vizinhos pode conduzir a erros importantes.
Preço anunciado e valor de mercado são coisas diferentes
Este ponto merece particular atenção.
Se encontrar cinco terrenos anunciados por 300 € por metro quadrado numa determinada zona, isso não significa automaticamente que os terrenos dessa zona estejam efectivamente a ser vendidos por 300 € por metro quadrado.
Um anúncio mostra aquilo que o proprietário pretende receber.
Não mostra necessariamente aquilo que um comprador estará disposto a pagar.
Alguns terrenos permanecem anunciados durante meses ou anos precisamente porque existe uma diferença entre a expectativa do proprietário e aquilo que o mercado reconhece.
Por isso, os imóveis actualmente anunciados são úteis para perceber a concorrência, mas não devem constituir a única base para determinar um valor.
O concelho faz diferença, mas a localização exacta faz ainda mais
Falar de “terrenos no distrito de Lisboa” engloba realidades imobiliárias muito diferentes.
Mesmo dentro de um único concelho, a localização pode alterar significativamente a procura.
Um terreno pode estar:
junto a uma zona urbana consolidada;
próximo de transportes;
perto de escolas e comércio;
numa área de expansão habitacional;
junto a importantes acessos rodoviários;
numa localização mais isolada;
ou inserido numa zona predominantemente rural.
Estas diferenças influenciam o tipo de comprador e aquilo que estará disposto a pagar.
Por isso, não basta comparar terrenos de Sintra com Sintra, Cascais com Cascais ou Lisboa com Lisboa.
A análise deve aproximar-se tanto quanto possível da micro-localização da propriedade.
O PDM pode ser decisivo para compreender o terreno
Este é um dos motivos pelos quais já abordámos o Plano Diretor Municipal no artigo anterior.
O PDM ajuda a compreender a classificação e qualificação do solo e deve ser analisado juntamente com o respectivo regulamento, plantas e demais instrumentos aplicáveis.
A Direção-Geral do Território disponibiliza a Carta do Regime de Uso do Solo, construída a partir dos PDM em vigor, mas esclarece que esta ferramenta se destina sobretudo a análise territorial e estatística e não substitui a consulta necessária para efeitos de licenciamento ou para confirmar a conformidade de uma utilização concreta.
Nos próprios municípios é possível perceber a quantidade de informação que pode estar envolvida.
O PDM de Cascais, por exemplo, disponibiliza separadamente plantas de classificação do solo, qualificação do solo, estrutura ecológica, mobilidade, acessibilidades, património e diferentes condicionantes.
Lisboa também disponibiliza plantas relativas à qualificação do espaço urbano, estrutura ecológica, riscos, infraestruturas, acessibilidades, transportes e condicionantes.
Isto ajuda a compreender porque uma simples consulta ao mapa não deve ser transformada numa conclusão automática sobre o valor de uma propriedade.
Potencial construtivo pode ter grande influência no valor
Quando um comprador profissional analisa determinado terreno, uma das questões poderá ser:
O que é possível desenvolver aqui?
Imagine um terreno onde seja admissível, após as necessárias confirmações e procedimentos, construir uma única moradia.
Agora imagine outro terreno onde o enquadramento permita desenvolver um projecto com várias unidades.
O terreno de maior área não será necessariamente o mais valioso.
O que poderá fazer grande diferença é o produto imobiliário que o terreno permite desenvolver e a procura existente para esse produto.
É aqui que surge o conceito de potencial construtivo.
Mas é importante não confundir potencial com garantia.
Uma indicação retirada de um PDM não equivale, por si só, a uma licença nem significa que qualquer projecto imaginado pelo proprietário será aprovado.
Mais construção significa sempre mais valor?
Não necessariamente.
À primeira vista, poder construir mais parece significar automaticamente que o terreno vale mais.
Mas um promotor imobiliário olha para a operação como um todo.
Terá de considerar, entre outros aspectos, custos de construção, projectos, especialidades, taxas, infraestruturas, financiamento, comercialização, prazos, risco e procura pelo produto final.
Por exemplo, uma possibilidade de construir uma grande área num local onde exista pouca procura pode ter menos interesse económico do que um projecto menor numa zona onde as unidades sejam facilmente absorvidas pelo mercado.
Portanto:
capacidade construtiva e valor não são exactamente a mesma coisa.
A capacidade ajuda a compreender o potencial.
O mercado determina quanto esse potencial poderá valer.
O comprador profissional pode olhar para o terreno de trás para a frente
Esta é uma forma de pensar muito diferente daquela utilizada por muitos proprietários.
O proprietário tende a pensar:
“Tenho 3.000 m². Quanto vale cada metro quadrado?”
Um promotor pode começar pela pergunta oposta:
“O que consigo desenvolver aqui e quanto poderá valer o produto final?”
Depois analisa os custos necessários para chegar até esse produto.
De forma muito simplificada, poderá considerar:
valor esperado da operação final
menos
construção + projectos + taxas + infraestruturas + financiamento + comercialização + risco + margem necessária
e perceber que valor a aquisição do terreno poderá suportar.
Esta lógica ajuda a explicar porque o valor atribuído por um promotor a determinado terreno pode ser completamente diferente daquilo que resulta de uma simples multiplicação da área por um preço médio.
Não significa que o proprietário tenha de fazer sozinho este cálculo.
Significa que deve perceber como determinados compradores analisam o activo que está a vender.
A forma do terreno também influencia o valor
Nem todos os metros quadrados têm a mesma utilidade prática.
Um terreno pode ter:
uma configuração regular;
uma frente de estrada ampla;
uma forma estreita e muito comprida;
uma parcela irregular;
um forte declive;
diferenças significativas de cota.
Estas características podem afectar a implantação de edifícios, acessos, movimentação de terras, estacionamento, infraestruturas e custos do futuro projecto.
Por isso, dois terrenos com exactamente a mesma área e enquadramento urbanístico podem ainda assim ter valores diferentes.
A topografia pode transformar os custos de uma operação
Um terreno praticamente plano e outro com um declive acentuado não apresentam necessariamente as mesmas condições de desenvolvimento.
Dependendo do projecto, um terreno inclinado pode exigir:
movimentações de terras;
muros de contenção;
soluções estruturais mais complexas;
acessos específicos;
adaptação da implantação.
Esses custos são avaliados pelo comprador.
Isto não significa que um terreno inclinado tenha necessariamente pouco valor. Há situações em que a topografia proporciona vistas, privacidade ou soluções arquitectónicas especialmente atractivas.
Mas significa que a configuração física deve ser considerada no preço.
A frente de rua pode ser mais importante do que parece
Um terreno com uma frente ampla para uma via pública poderá oferecer possibilidades diferentes de outro com a mesma área mas uma frente muito reduzida.
A frente de rua pode influenciar:
acessibilidade;
organização do projecto;
entrada de veículos;
divisão da propriedade;
implantação;
visibilidade;
eventual solução de loteamento.
Mais uma vez, isto dependerá das regras aplicáveis ao caso concreto.
Mas demonstra porque a área total não conta toda a história.
Os acessos influenciam o interesse dos compradores
Um terreno pode parecer muito bem localizado no mapa e apresentar dificuldades quando se chega ao local.
Convém perceber:
Como se acede à propriedade?
A via está pavimentada?
Existe acesso automóvel?
Qual é a largura da estrada?
Há dificuldades para veículos pesados?
Existe ligação adequada à rede viária?
Para determinados projectos, estas questões podem influenciar significativamente a decisão de compra.
E as infraestruturas?
Água, saneamento, electricidade e telecomunicações são elementos que também devem ser analisados.
Não basta perceber se existem casas nas proximidades.
É necessário confirmar a situação concreta da propriedade e, quando necessário, os custos ou condições associados às ligações.
Para um promotor ou construtor, uma necessidade significativa de executar infraestruturas pode representar um custo adicional relevante.
E custos adicionais tendem a reflectir-se no valor que estará disposto a pagar pelo terreno.
As condicionantes podem alterar completamente a leitura de uma propriedade
Uma parcela pode estar bem localizada e, aparentemente, apresentar excelente potencial.
Contudo, podem existir condicionantes relacionadas com matérias como Reserva Ecológica Nacional, recursos naturais, património, infraestruturas, áreas protegidas ou outros regimes aplicáveis.
O Município de Cascais, por exemplo, disponibiliza plantas específicas de condicionantes relativas a áreas protegidas, recursos e valores naturais, REN, infraestruturas e património.
A existência de uma condicionante não significa automaticamente que o terreno “não vale nada”.
Significa que o seu impacto tem de ser compreendido antes de concluir qual é o verdadeiro potencial da propriedade.
Nem toda a área do terreno tem necessariamente o mesmo potencial
Este é outro aspecto particularmente importante.
Imagine uma propriedade com 10.000 m².
Pode acontecer que diferentes partes da parcela estejam sujeitas a diferentes classificações, qualificações ou condicionantes.
Há processos territoriais oficiais em que uma mesma propriedade aparece parcialmente integrada em solo urbano e parcialmente em solo rústico, demonstrando precisamente que a leitura urbanística não tem necessariamente de coincidir com os limites de uma única propriedade.
Por isso, utilizar os 10.000 m² numa conta única de preço por metro quadrado poderá produzir uma conclusão completamente errada.
A documentação também conta
Antes de definir o posicionamento comercial de um terreno, convém saber exactamente qual é a situação jurídica e documental da propriedade.
A certidão permanente predial permite consultar os registos existentes sobre o imóvel e os pedidos de registo pendentes. É também um dos documentos utilizados quando se pretende comprar ou vender uma propriedade.
Além desta informação, deve ser analisada a documentação fiscal e territorial relevante.
Diferenças entre áreas, limites pouco claros, heranças ainda não regularizadas, compropriedade ou outros problemas podem influenciar o processo de venda.
Um comprador profissional tenderá a identificar estas questões durante a análise.
É preferível que o proprietário as conheça antes.
Um terreno herdado merece uma atenção especial
É bastante frequente um proprietário receber um terreno através de herança e saber relativamente pouco sobre a propriedade.
Talvez conheça apenas:
a localização aproximada;
a área que sempre ouviu referir;
a utilização que a família lhe dava;
ou aquilo que alguém disse ser possível construir há muitos anos.
Antes de vender, vale a pena substituir essas percepções por informação actual.
O PDM pode ter sido alterado.
A envolvente pode ter mudado.
Podem existir novos acessos.
A procura imobiliária pode ser completamente diferente.
Ou a própria documentação pode precisar de ser organizada.
Nestes casos, uma análise prévia pode fazer uma diferença significativa na forma como o terreno chega ao mercado.
Quanto vale um terreno rústico no distrito de Lisboa?
Não existe uma resposta única.
Um terreno rústico pode ter características muito diferentes de outro:
grande ou pequena dimensão;
uso agrícola;
uso florestal;
boa ou má acessibilidade;
disponibilidade de água;
proximidade urbana;
características paisagísticas;
aptidão para utilizações compatíveis com o planeamento aplicável.
Também pode interessar a compradores muito diferentes.
Um agricultor, um vizinho, uma empresa, um investidor patrimonial ou um projecto turístico compatível não analisam necessariamente o terreno da mesma maneira.
Por isso, “rústico” não é uma avaliação de valor.
É necessário compreender o activo.
E quanto vale um terreno urbano?
Também aqui não existe um preço universal.
A palavra “urbano” não responde, por si só, às questões decisivas.
É necessário perceber a qualificação do solo, os parâmetros aplicáveis, as condicionantes, a localização, infraestruturas e a procura.
Dois terrenos em solo urbano podem permitir projectos completamente diferentes.
Consequentemente, podem atrair compradores diferentes e suportar valores diferentes.
Um terreno para uma moradia e um terreno para promoção imobiliária não são o mesmo produto
Esta distinção é particularmente importante para a comercialização.
Um terreno destinado essencialmente à construção de uma moradia pode ter como comprador natural uma família.
Já uma propriedade com escala para uma operação imobiliária poderá interessar mais a:
construtores;
promotores;
investidores;
empresas imobiliárias.
O marketing da propriedade deve acompanhar esta diferença.
Colocar ambos no mercado exactamente da mesma forma — com algumas fotografias e um preço — pode significar perder parte do potencial comercial do activo.
Quem é o comprador certo para o seu terreno?
Esta pergunta deveria fazer parte da definição do preço.
Um terreno com características adequadas a um promotor não deve ser necessariamente apresentado como se o público principal fosse uma família à procura de um local para construir uma casa.
Da mesma forma, um pequeno lote para moradia não precisa da mesma abordagem de uma grande propriedade com potencial para uma operação de desenvolvimento.
Conhecer o terreno permite perceber:
quem terá maior interesse económico naquilo que a propriedade oferece.
E isso influencia a estratégia de comercialização.
O preço demasiado elevado também pode destruir valor
Quando um proprietário não sabe quanto pedir, existe a tentação de colocar o terreno muito acima da expectativa:
“Se alguém estiver interessado, depois negociamos.”
O problema é que compradores profissionais analisam muitos activos.
Se o preço não tiver qualquer relação com o potencial económico da propriedade, podem simplesmente avançar para outra oportunidade.
Depois de meses ou anos no mercado, o terreno começa a ficar associado a um anúncio antigo.
E surge uma pergunta:
“Porque continua à venda?”
Isto não significa que o proprietário deva vender barato.
Significa que o preço deve conseguir ser defendido por informação e argumentos concretos.
Mas começar demasiado baixo também é um risco
O erro oposto também existe.
Um proprietário pode não conhecer o enquadramento do terreno e aceitar como referência apenas uma proposta recebida ou a opinião informal de alguém.
Um comprador experiente poderá conhecer melhor o potencial daquela propriedade do que o próprio vendedor.
Por isso, antes de negociar, é importante compreender aquilo que está efectivamente a ser colocado no mercado.
Informação não garante um determinado preço.
Mas proporciona ao proprietário uma base muito melhor para tomar decisões.
Então, como saber quanto vale um terreno no distrito de Lisboa?
Uma análise comercial consistente começa por reunir diferentes peças.
Não existe uma fórmula única.
É necessário cruzar localização, mercado, documentação, enquadramento urbanístico, características físicas e perfil provável do comprador.
Só depois faz sentido comparar propriedades e definir um intervalo de posicionamento.
Uma boa análise deverá responder, pelo menos, a estas questões:
- Onde se encontra exactamente o terreno e qual é a sua área?
- Como está classificado e qualificado o solo?
- Que regras e condicionantes são aplicáveis?
- Existe potencial construtivo e em que condições?
- Há outros planos territoriais relevantes?
- Como são os acessos, topografia e configuração?
- Existem infraestruturas disponíveis?
- Qual é a situação documental e jurídica?
- Que terrenos realmente comparáveis estão no mercado ou foram transaccionados?
- Quem é o comprador mais provável?
- Que utilização poderá gerar maior interesse económico?
- O preço pretendido é compatível com aquilo que o mercado poderá reconhecer?
Quando estas perguntas começam a ser respondidas, o valor deixa de ser apenas uma opinião.
Passa a existir uma fundamentação comercial.
Quanto vale o seu terreno?
Se procura apenas um número rápido baseado na área e num preço médio por metro quadrado, encontrará facilmente calculadoras e anúncios na Internet.
Mas um terreno pode esconder muito mais informação do que aquilo que aparece numa fotografia.
O valor pode ser influenciado pelo que está à volta.
Pelo que está debaixo do solo.
Pelo que aparece no PDM.
Pelas condicionantes.
Pelos acessos.
Pelo que pode ser desenvolvido.
E, sobretudo, por quem terá interesse em comprar aquele activo e para quê.
Por isso, a pergunta não deve ser apenas:
“Quanto vale o meu terreno?”
Deve ser:
“O que tenho, qual é o seu potencial e quem estará disposto a pagar por esse potencial?”
É essa análise que permite começar uma venda com muito mais informação.
Tem um terreno no distrito de Lisboa e está a pensar vender?
Se possui um terreno no distrito de Lisboa, antes de definir o preço pode fazer sentido analisar a propriedade, a documentação disponível, o enquadramento territorial e o mercado em que deverá ser posicionada.
Nelson Tomé — Consultor Imobiliário | CENTURY 21 Imorápida
Para uma primeira análise, indique o concelho, a freguesia ou localização, a área aproximada do terreno e a documentação que possui.
A partir dessa informação será possível perceber quais os elementos que importa reunir antes de definir uma estratégia de comercialização.
Nota: Este conteúdo tem carácter informativo. Uma análise comercial imobiliária não substitui avaliações periciais, pareceres técnicos, informações urbanísticas vinculativas, decisões da Câmara Municipal ou trabalho de arquitectos, engenheiros e outros profissionais habilitados quando estes sejam necessários.