Comprar um terreno em Portugal pode parecer mais simples do que comprar uma casa.
Não há canalizações antigas para testar, infiltrações para descobrir, condomínio para analisar ou estado de conservação de divisões para avaliar.
Mas um terreno pode esconder outro tipo de complexidade.
Aquilo que parece ser uma excelente oportunidade pode revelar limitações de construção, diferenças entre a área anunciada e a realidade, acessos pouco claros, condicionantes territoriais ou custos de infraestrutura que só aparecem depois da compra.
Por isso, antes de perguntar:
“Quanto custa o terreno?”
há uma pergunta ainda mais importante:
“Posso fazer neste terreno aquilo para que o quero comprar?”
Se pretende construir uma moradia, desenvolver um projecto imobiliário, investir, explorar o terreno ou simplesmente preservar património, a análise deve começar antes de assinar qualquer compromisso.
Estas são 12 verificações importantes antes de comprar um terreno em Portugal.
1. Confirme exactamente qual é o terreno que está a comprar
Parece óbvio, mas nem sempre é.
Em propriedades rurais, terrenos herdados ou prédios com muitos anos, os limites físicos observados no local podem não ser tão evidentes como os de um apartamento.
Muros, vedações, árvores, caminhos e referências utilizadas pelos proprietários ao longo dos anos não constituem necessariamente a delimitação jurídica da propriedade.
Antes de avançar, importa perceber se existe correspondência entre:
a propriedade que lhe estão a mostrar;
a descrição no registo predial;
a informação matricial;
a área;
e os limites efectivos no terreno.
Quando existirem dúvidas relevantes, poderá fazer sentido recorrer a levantamento topográfico ou a outros meios adequados de identificação da parcela.
Em determinados municípios, o BUPi — Balcão Único do Prédio permite reunir informação relativa ao registo, matriz e georreferenciação das propriedades e ajudar na identificação da sua localização e limites.
Comprar primeiro e tentar descobrir os limites depois não é uma boa ordem de acontecimentos.
2. Consulte a caderneta predial
A caderneta predial é um dos documentos básicos da análise.
Segundo a Autoridade Tributária, identifica o imóvel, a localização, características, proprietários e Valor Patrimonial Tributário, entre outros elementos. Actualmente, a caderneta predial tem validade de 12 meses.
Num terreno, poderá encontrar informação como a área matricial, artigo, freguesia e classificação fiscal.
Mas é importante recordar algo que já explicámos noutro artigo deste blog:
A informação da matriz predial não substitui a classificação urbanística do solo.
Um prédio fiscalmente identificado de determinada forma não permite, por si só, concluir o que pode ser construído.
A caderneta é uma peça da análise.
Não é a análise inteira.
3. Verifique o registo predial
Antes de comprar, deve perceber quem é juridicamente o proprietário e que encargos existem sobre o imóvel.
É aqui que entra o registo predial.
O próprio portal da Justiça explica que o registo predial permite conhecer a situação jurídica dos imóveis, incluindo composição, propriedade e encargos associados.
A certidão permanente predial apresenta os registos existentes sobre o imóvel e os pedidos de registo que se encontram pendentes. É precisamente um dos documentos utilizados quando se pretende comprar ou vender uma propriedade.
Pode revelar, por exemplo, situações que merecem atenção antes da compra, como hipotecas, penhoras, usufrutos ou outras inscrições relevantes.
Não parta do princípio de que a pessoa que lhe mostra o terreno pode, sozinha e sem qualquer limitação, vendê-lo.
Confirme.
4. Compare registo, matriz e realidade
Este é um passo particularmente importante nos terrenos.
Imagine que o anúncio refere 5.000 m².
A caderneta apresenta determinada área.
A descrição predial apresenta outra informação.
E o terreno fisicamente delimitado parece corresponder a algo diferente.
Isso não significa automaticamente que exista um problema grave.
Mas significa que existe uma questão a esclarecer antes de determinar o valor e concluir a compra.
O mesmo se aplica à localização.
Num apartamento situado num edifício identificado por rua e número de porta, localizar o imóvel é relativamente simples.
Num terreno sem construção, sobretudo fora dos centros urbanos, a identificação pode exigir maior cuidado.
Se a área e os limites forem determinantes para o negócio, não trate diferenças documentais como um detalhe administrativo para resolver mais tarde.
5. Consulte o PDM em vigor
Se está a comprar com intenção de construir, esta é uma das etapas mais importantes.
O Plano Diretor Municipal — PDM ajuda a compreender a classificação e qualificação do solo e o enquadramento territorial da parcela.
A Direção-Geral do Território disponibiliza a Carta do Regime de Uso do Solo, que uniformiza informação proveniente dos PDM em vigor no Continente.
Mas a própria DGT alerta que essa ferramenta serve para análise territorial e estatística e não deve ser utilizada para licenciamento nem para determinar a conformidade de uma actividade concreta com o uso do solo.
Ou seja:
um mapa online pode ser excelente para começar a investigação;
não deve ser utilizado sozinho para concluir:
“Posso construir aqui.”
É necessário consultar os instrumentos municipais efectivamente aplicáveis à parcela.
6. Não veja apenas se o solo é urbano ou rústico
Este é outro erro frequente.
O comprador abre o mapa, percebe que o terreno está em solo urbano e considera o problema resolvido.
Não está.
É necessário perceber a qualificação do solo, o regulamento aplicável e as regras concretas para aquela localização.
Pode haver diferenças relativas à utilização, implantação, edificabilidade, altura, afastamentos, estacionamento e outras matérias urbanísticas.
Além disso, podem existir Planos de Urbanização, Planos de Pormenor ou outros instrumentos que afectem especificamente aquela área.
Um terreno estar inserido em solo urbano não significa:
“Posso construir aquilo que quiser.”
E estar em solo rústico também não permite concluir, sem mais análise, que nenhuma utilização ou edificação é admissível.
Primeiro identifica-se o enquadramento.
Depois interpreta-se aquilo que esse enquadramento significa para o projecto pretendido.
7. Verifique as condicionantes
Um terreno pode ter uma localização excelente e ainda assim estar sujeito a limitações relevantes.
Dependendo da zona, podem existir condicionantes relacionadas com matérias como Reserva Agrícola Nacional, Reserva Ecológica Nacional, linhas de água, património, áreas protegidas, infraestruturas, servidões administrativas ou riscos naturais.
É precisamente por isso que os planos territoriais não têm apenas uma planta de ordenamento.
Existem também plantas e regimes destinados à identificação de condicionantes.
Um erro comum é olhar para aquilo que existe nos terrenos vizinhos e concluir:
“Se aquela casa foi construída, eu também posso construir.”
Isso não é necessariamente verdade.
A casa vizinha pode ter sido licenciada noutro momento, estar abrangida por outra parcela, resultar de regras diferentes ou ter uma situação urbanística própria.
A análise deve incidir sobre o terreno que pretende comprar.
8. Se pretende construir, considere pedir informação prévia
Quando a compra depende directamente da possibilidade de realizar determinada operação urbanística, pode ser insuficiente basear a decisão apenas numa leitura informal do PDM.
O Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação prevê o Pedido de Informação Prévia, normalmente conhecido como PIP.
Através deste procedimento, um interessado pode pedir à Câmara Municipal informação prévia sobre a viabilidade de determinada operação urbanística e sobre os condicionamentos legais ou regulamentares aplicáveis. A legislação contempla matérias como infraestruturas, servidões, restrições de utilidade pública, índices urbanísticos, cérceas e afastamentos.
Isto torna-se especialmente relevante quando a lógica da compra é:
“Só quero este terreno se puder desenvolver este projecto.”
Naturalmente, o tipo de procedimento e a documentação necessária dependem da situação concreta, e a legislação urbanística deve ser consultada na versão aplicável à data do pedido.
Quando o investimento é significativo, a participação de um arquitecto ou outro técnico habilitado pode ser muito útil nesta fase.
9. Analise os acessos — não apenas a localização no mapa
No anúncio, o terreno pode parecer estar a poucos minutos de uma estrada principal.
No terreno, a realidade pode ser diferente.
É importante perceber como se chega efectivamente à propriedade.
Existe acesso directo por via pública?
Qual é a largura desse acesso?
É possível chegar de automóvel?
E com veículos associados a uma futura obra?
Há caminhos cuja utilização depende de outras propriedades?
Existe alguma questão relacionada com servidões de passagem?
Um terreno pode estar geograficamente muito perto de uma zona urbana e, ao mesmo tempo, apresentar dificuldades de acesso que afectam significativamente o seu aproveitamento.
Visite sempre o local.
De preferência, não se limite a uma observação feita a partir da estrada.
10. Confirme as infraestruturas disponíveis
A existência de casas perto do terreno não significa automaticamente que todas as infraestruturas estão prontas para uma nova ligação.
Antes de comprar para construir, interessa perceber a situação relativa a:
água;
electricidade;
saneamento;
telecomunicações;
acesso viário;
e, quando relevante, drenagem e outras infraestruturas.
Um anúncio pode utilizar expressões como:
“Infraestruturas junto ao terreno.”
Mas “junto ao terreno” e “ligação disponível nas condições de que o meu projecto necessita” não são necessariamente a mesma coisa.
Dependendo da propriedade, levar as redes até ao ponto necessário ou efectuar determinados trabalhos pode representar custos relevantes.
Esses custos devem entrar na conta antes de decidir quanto está disposto a pagar pelo terreno.
11. Estude a topografia, orientação e características físicas
A mesma área não significa a mesma facilidade de construção.
Um terreno plano, rectangular e com uma boa frente de rua pode apresentar condições muito diferentes de uma parcela estreita, irregular ou com forte declive.
A topografia pode influenciar movimentação de terras, contenções, acessos, fundações e implantação do projecto.
Também interessa observar aspectos como orientação solar, exposição ao vento, vistas, vegetação, existência de linhas de água e características da envolvente.
Um declive não é necessariamente um problema.
Em algumas localizações pode até permitir soluções arquitectónicas muito interessantes e vistas valorizadas.
Mas precisa de ser considerado tecnicamente e economicamente.
É aqui que uma visita presencial e, quando necessário, o trabalho de técnicos especializados acrescentam informação que nenhum portal imobiliário consegue fornecer.
12. Não assine um compromisso sem proteger aquilo que determina a compra
Imagine que encontrou um terreno perfeito.
O proprietário aceita a proposta.
É-lhe apresentado um Contrato-Promessa de Compra e Venda — CPCV e é solicitado um sinal.
Mas a sua decisão depende de conseguir construir uma moradia com determinadas características.
Se essa questão ainda não estiver suficientemente esclarecida, assumir imediatamente um compromisso pode colocá-lo numa posição difícil.
O CPCV não deve ser tratado como uma mera formalidade.
Preço, prazos, condições, documentação, consequências do incumprimento e circunstâncias determinantes para o negócio devem ser analisados adequadamente.
Quando a compra depende de financiamento, confirmação urbanística, regularização documental ou outra condição essencial, é aconselhável obter apoio jurídico para definir como essa questão deve ser tratada contratualmente.
Num negócio imobiliário, descobrir um problema antes do sinal é muito diferente de o descobrir depois.
“O vendedor disse que dá para construir.” É suficiente?
Não.
O proprietário pode estar absolutamente convencido daquilo que está a dizer e, ainda assim, ter informação desactualizada.
Pode estar a repetir aquilo que ouviu há dez anos.
Pode saber que existiu um projecto antigo.
Pode observar as construções da zona e concluir que o mesmo será possível no seu terreno.
Nenhuma destas situações substitui a confirmação adequada.
A frase:
“Dá para construir.”
deve levar imediatamente a outra pergunta:
“Com base em quê?”
Existe PIP?
Existe loteamento?
Existe informação municipal?
Existe projecto aprovado?
Que instrumentos territoriais estão em vigor?
Quanto maior for a importância da capacidade construtiva para a decisão de compra, maior deve ser o rigor da confirmação.
Cuidado com a expressão “projecto aprovado”
Esta é outra expressão comercialmente muito poderosa.
Mas precisa de contexto.
Se um terreno é anunciado com projecto aprovado, deve perceber exactamente o que existe.
Qual foi a decisão?
A que projecto corresponde?
Quando foi emitida?
Mantém-se válida?
Que procedimentos faltam?
Está associada ao terreno ou a determinadas condições?
Um desenho bonito de uma futura moradia não é um “projecto aprovado”.
Uma imagem 3D também não.
Por isso, quando esse elemento justifica uma parte significativa do preço pedido, peça documentação que permita confirmar exactamente aquilo que está a adquirir.
Veja o terreno em mais do que uma ocasião
Uma visita rápida num sábado de manhã pode não revelar tudo.
Se a localização for importante para a futura utilização, procure conhecer a zona em diferentes condições.
Pode descobrir movimento automóvel intenso em determinadas horas, ruído, actividades próximas ou outras características da envolvente que não aparecem numa visita curta.
Observe também aquilo que está à volta.
Não apenas as casas existentes, mas terrenos vazios, equipamentos, actividades económicas, vias, infraestruturas e possíveis transformações da zona.
Está a comprar uma parcela de terreno.
Mas também está a comprar uma localização.
Investigue a envolvente antes de decidir
Uma vista desafogada hoje pode não permanecer desafogada para sempre.
Um terreno vazio em frente pode vir a ser desenvolvido.
Uma estrada pode estar prevista.
Uma área pode estar abrangida por instrumentos territoriais que apontem para alterações futuras.
Naturalmente, não é possível prever tudo.
Mas consultar o planeamento municipal e perceber o contexto da zona é muito diferente de comprar apenas com base naquilo que consegue ver no momento da visita.
Para um investimento de longo prazo, esta leitura é especialmente importante.
Um terreno barato pode tornar-se um terreno caro
O preço de aquisição é apenas uma parte do custo.
Imagine encontrar um terreno bastante abaixo das alternativas na mesma zona.
Depois da compra descobre que precisa de investir significativamente em:
acessos;
muros;
movimentação de terras;
infraestruturas;
projectos;
taxas;
estudos;
ou regularização documental.
O preço inicial deixa de parecer tão baixo.
Por isso, a pergunta não deve ser apenas:
“Quanto vou pagar pelo terreno?”
Mas também:
“Quanto terei de investir para conseguir utilizá-lo para aquilo que pretendo?”
Esta distinção é particularmente importante quando se compara um terreno aparentemente barato com outro mais caro mas melhor preparado para o projecto pretendido.
Comprar para construir é diferente de comprar para investir
O objectivo da compra altera a análise.
Uma família que procura um terreno para construir uma moradia preocupa-se com localização, qualidade de vida, dimensão da casa, prazo e orçamento.
Um promotor imobiliário olha para capacidade construtiva, número potencial de unidades, mercado final, custos e margem.
Um investidor patrimonial pode estar disposto a esperar e assumir um horizonte temporal diferente.
Um comprador agrícola fará outra leitura.
Por isso, não existe um “bom terreno” em termos absolutos.
Existe um terreno mais ou menos adequado ao objectivo concreto de quem compra.
E se estiver a comprar um terreno rústico?
A análise não desaparece.
Muda.
Num terreno rústico podem assumir especial importância a utilização admitida, acessos, água, características agrícolas ou florestais, dimensão, topografia, condicionantes, existência de construções e enquadramento territorial.
Se a intenção real for comprar terreno rústico esperando que futuramente passe a permitir desenvolvimento urbano, deve ter particular cuidado.
Uma expectativa de futura alteração do planeamento não deve ser tratada como um direito adquirido.
Pague pelo activo que consegue analisar hoje, considerando devidamente o risco associado a cenários futuros.
E se comprar um terreno para construir uma casa?
Nesse caso, eu consideraria indispensável responder a quatro perguntas antes de avançar:
Posso desenvolver a utilização habitacional que pretendo?
Que dimensão e características poderá ter a construção?
Quanto poderá custar preparar o terreno e executar o projecto?
A soma do terreno, impostos, projectos, taxas, construção e restantes encargos continua a fazer sentido comparada com outras opções?
Um terreno por 100.000 euros não significa que terá uma casa pelo preço da construção mais 100.000 euros.
Existem muitos custos entre uma coisa e outra.
Comprar terreno sem visitar é uma má ideia?
Para uma decisão definitiva, a visita presencial é altamente recomendável.
Fotografias e imagens aéreas conseguem esconder aspectos fundamentais.
Só no local poderá perceber melhor:
acessibilidade;
inclinação;
envolvente;
ruído;
orientação;
dimensão percebida;
vegetação;
vizinhança;
e características que não são evidentes num mapa.
A tecnologia ajuda muito na fase de pesquisa.
Não substitui o contacto com a propriedade.
Que documentos deve pedir antes de comprar?
Não é necessário transformar a compra numa recolha indiscriminada de papéis.
O essencial é obter documentação suficiente para confirmar identidade, titularidade, características e enquadramento do terreno.
Como ponto de partida, é habitual analisar a caderneta predial, a certidão permanente do registo predial e os elementos territoriais aplicáveis. Dependendo do terreno e do objectivo da aquisição, podem ser relevantes levantamento topográfico, informação urbanística, loteamento, projectos ou decisões municipais existentes.
A certidão permanente é particularmente importante porque apresenta os registos em vigor e pedidos de registo pendentes, mantendo-se disponível online durante o respectivo período de validade.
E se o terreno não estiver claramente identificado no mapa?
Não ignore a questão.
Para prédios rústicos e mistos, a identificação e georreferenciação assumem particular importância.
O BUPi foi criado precisamente para reunir informação relativa ao registo, matriz e georreferenciação e ajudar cidadãos e municípios a identificar a localização e os limites das propriedades.
Nem todas as situações se resolvem da mesma forma e o regime aplicável depende do município e da propriedade.
Mas se não consegue responder com segurança:
“Onde começa e onde termina aquilo que estou a comprar?”
a investigação ainda não terminou.
O que deve verificar antes de comprar um terreno em Portugal?
Podemos resumir toda a análise numa única lógica:
primeiro confirme o terreno; depois confirme o que pode fazer nele; só depois decida quanto está disposto a pagar.
A ordem é importante.
Um preço aparentemente atractivo não compensa uma propriedade inadequada ao seu objectivo.
Da mesma forma, um terreno mais caro pode justificar-se se tiver documentação organizada, enquadramento claro, bons acessos e condições muito superiores para aquilo que pretende desenvolver.
Comprar bem não significa necessariamente comprar barato.
Significa comprar sabendo aquilo que está efectivamente a adquirir.
Procura um terreno no distrito de Lisboa?
Se está à procura de um terreno no distrito de Lisboa, o primeiro passo não deve ser escolher apenas pela fotografia ou pelo preço por metro quadrado.
É importante perceber o objectivo da compra e analisar propriedades compatíveis com esse objectivo.
Nelson Tomé — Consultor Imobiliário | CENTURY 21 Imorápida
Pode entrar em contacto indicando o concelho ou zona pretendida, finalidade do terreno, área aproximada e orçamento previsto.
Essa informação ajuda a tornar a procura mais objectiva e a excluir desde o início propriedades que não respondam ao que pretende.
Nota: Este artigo tem carácter informativo e geral. Não substitui aconselhamento jurídico, informação urbanística emitida pelas entidades competentes, levantamento topográfico, parecer técnico ou intervenção de profissionais habilitados quando estes sejam necessários.